Мы рекомендуем инвесторам, кроме уровня рентной доходности, объекта также проводить анализ по следующим критериям:
страновые риски:
геополитическая стабильность, сила экономики в общем и сегмента коммерческой недвижимости в частности – той страны, в которой инвестор планирует сделать инвестиции
гарантия получения долгосрочного стабильного дохода:
одним из наилучших способов получения гарантированного дохода на долгосрочной основе является долгосрочный (10-15-20 лет) договор аренды со стабильным арендатором; в идеале – такой договор, по которому арендатор не будет иметь права на досрочное расторжение договора или по которому арендатор, как минимум, облагается крайне высоким штрафом за досрочное расторжение договора
состав расходов, относимых на арендатора:
помимо оценки размера дохода, поступающего от арендатора, инвестор должен анализировать состав расходов – с точки зрения того, какие из расходов будут отнесены на арендатора, а какие инвестору (собственнику объекта) придется оплачивать из своего кармана. Безусловно, самым привлекательным для инвестора является «NNN lease» тип договора, в рамках которого арендатор по сути несет все затраты, связанные с владением и содержанием объекта коммерческой недвижимости. Именно в рамках такого договора инвестор получает на свой счет платежи, из которых уже не придется оплачивать какие-либо расходы, а предстоит только оплатить налог на прибыль
возможность получения недорогого банковского кредита для покупки объекта:
привлечение недорогого (от 3.5%) долгосрочного (15-25 лет) кредита в западном банке в размере 50-70% от стоимости объекта позволяет получить рентабельность инвестиций в полтора-два раза большую, чем уровень рентной доходности объекта
потенциал роста стоимости объекта (роста капитализации):
стратегия инвестирования в недвижимость определенной страны или определенного региона в расчете на «скачкообразный» рост стоимости является высоко-рискованной – особенно в условиях «затянувшегося» мирового финансового кризиса. Значительно более защищенной является стратегия инвестирования в недвижимость стран, обладающих сильнейшими экономиками.
Здесь инвесторы имеют перспективы стабильного ежегодного роста стоимости недвижимости (порядка 2-3% ежегодно) – при этом при продаже объекта доход инвестора от продажи мультиплицируется благодаря «кредитному плечу»
ликвидность объекта:
возможность инвестора в течение заданного срока выйти из инвестиции (т.е. перепродать объект, реализовав стратегию выхода из инвестиции) – как минимум, без потери в стоимости объекта и, как максимум, со значительной премией
минимальное участие инвестора в управлении объектом и бизнесом
абсолютное большинство российских предпринимателей и топ-менеджеров, за двадцать лет капитализма в России, заработавших состояния благодаря своим предпринимательским талантам и упорному труду, не планируют в своем инвестировании за границей «создавать бизнес с нуля» – наоборот, они хотят за рубежом быть «пассивными» инвесторами, получая свой стабильный доход при минимальном личном участии в управлении коммерческим объектом и арендным бизнесом (100% Hands-Off Investment)
возможность получения ВНЖ благодаря инвестиции:
возможность для инвестора и членов его семьи получить вид на жительство в стране, где сделана инвестиция – безусловно, при наличии у инвестора такого желания (кстати говоря, теоретическая возможность получения ВНЖ благодаря инвестиции интересует более 50% российских инвесторов, но в практическое русло вопрос получения ВНЖ переводят менее 5% тех россиян, кто проинвестировал за рубежом)
По совокупности перечисленных выше критериев в Европе по привлекательности инвестиций в коммерческую недвижимость лидируют «гранды» – Германия, Великобритания и Франция.
Данные страны обладают сильнейшими экономиками в Европе, обеспечивают высокий уровень защиты инвесторов, в том числе – и иностранных инвесторов.
Рынки недвижимости этих стран без существенных потерь прошли через первую волну мирового финансового кризиса, при этом объекты коммерческой недвижимости имеют высокую ликвидность благодаря доступности для российских инвесторов банковского финансирования с фиксированными ставками от 3,5%, а также благодаря достаточно высокому рентному доходу, инвесторы вполне могут рассчитывать на получение стабильной доходности инвестиций в 8-14% годовых в завершение, нельзя не упомянуть перспективы стабильного роста стоимости недвижимости в этих странах – порядка 2-3% ежегодно.