Обычно за приобретением зарубежной недвижимости кроются следующие мотивы: вложение денег, инвестиции; переезд на ПМЖ; короткий отдых в теплых краях с возможностью будущего переезда.
Если с первыми двумя стратегиями все более-менее ясно, то третья вызывает определенные вопросы. И главный из них звучит почти по Шекспиру: сдавать или не сдавать? Мое мнение однозначно: актив должен приносить доход, иначе это не актив, а пылесос, вытягивающий наличность из кошелька хозяина.
Основная проблема, мешающая превратить пассив в актив, чисто психологическая: лишь немногие из нас готовы пустить в свое жилище чужих людей. Такое трепетное отношение к недвижимости досталось нам в наследство с советских времен, когда люди зачастую рождались, жили и умирали в одной и той же квартире.
Поэтому, даже купив новый дом с идеальной отделкой, мы стремимся сразу все переделать (снести стены, поменять обои, как минимум просверлить дырки в стенах и развесить фотографии любимой кошки). Именно неистребимое желание «пометить» свою территорию заставляет россиян предпочесть аренде недвижимости ее покупку, пусть и по совершенно запредельным ипотечным ставкам.
Европейцы, наоборот, привыкли арендовать недвижимость, несмотря на возможность взять дешевый кредит. А среднестатистическая американская семья, например, переезжает с места на место каждые шесть лет. То есть люди, живущие в постоянно меняющемся, мобильном мире, начинают рассматривать жилье как крышу над головой, а не как свое последнее пристанище, которое перейдет по наследству правнукам. И чем более обезличенным будет это жилье, тем легче вам будет решиться сдать его в аренду или даже продать, при наличии выгодного предложения.
Предположим, что правильные выводы сделаны и решение принято: в ваше отсутствие квартира будет зарабатывать деньги. Теперь наша задача – уменьшить расходы и увеличить доходы, чтобы недвижимый актив приносил как можно большую прибыль.
Оптимизируем расходы
Рыночная цена
Оптимизация расходов начинается с цены, за которую вы покупаете квартиру или дом. Конечно, в идеале найти предложение BMV (Below Market Value), т.е. ниже рынка, но в реальности поймать такой вариант гораздо сложнее, чем представляется рядовому покупателю. Сроки экспозиции таких объектов крайне малы, а иногда информация о них и вовсе не выходит за границы банковско-риэлторской тусовки, то есть на рынок они не попадают. Поэтому главной задачей покупателя становится хотя бы не переплатить, поскольку вариантов с завышенной ценой очень много на любом зарубежном рынке.
Налоги
Выбирая страну для покупки недвижимости, в первую очередь необходимо выяснить размеры основных налоговых отчислений, а именно налога на покупку недвижимости, ежегодного налога на недвижимость и налога с дохода, который вы получите в случае продажи своего дома. Иногда добавляются и некоторые другие отчисления, которые вместе с основными налогами могут значительно увеличить ваши расходы на содержание недвижимости. Полезно также знать ставку подоходного налога и правила его взимания с арендодателей.
Эксплуатационные расходы
Это основная статья расходов владельца зарубежной недвижимости. Сюда входят услуги по содержанию жилого комплекса или дома (оплата труда консьержа, садовника, охранников, общее водоснабжение и электричество, текущие ремонтные работы и т.п.), а также коммунальные расходы (вода, свет, отопление). Коммунальные расходы обычно оплачиваются по счетчикам, а вот услуги по содержанию объекта платятся круглогодично и независимо от того, используете вы свою недвижимость или она пустует. Для некоторых новоявленных владельцев это оказывается неприятным сюрпризом. Наличие бассейна (как коммунального, так и частного) серьезно отражается на стоимости содержания. Например, даже небольшой индивидуальный бассейн может сделать вас беднее на несколько тысяч евро за один летний сезон.
Амортизация
Идеальный способ снизить амортизационные расходы это жить в собственном доме или сдавать его в долгосрочную аренду «проверенным» людям. Пустующая недвижимость довольно быстро ветшает. Но если поставить аренду на сезонный конвейер, нужно быть готовым к тому, что косметический ремонт потребуется вашей собственности уже через 2-3 года. Учитывайте это, когда будете прикидывать доходы от аренды своей собственности. И обязательно берите с арендаторов страховой депозит при заселении.
Оптимизируем доходы
Кредитное плечо
Сразу оговоримся, что всерьез рассматривать кредитование при покупке инвестиционной недвижимости можно лишь в странах с адекватной финансовой системой, а, следовательно, с нормальными кредитными ставками. Во многих европейских странах можно взять кредит под 3-4% годовых, чтобы купить недвижимость подороже и, соответственно, получать больший доход от аренды. Брать ипотечный кредит под 8-9% (как, например, в Турции) с инвестиционной точки зрения неоправданно.
Капитализация
Покупка недвижимости на падающих рынках (например, в Испании) совершенно не гарантирует роста ее стоимости в ближайшем будущем. Покупка на растущих рынках тоже ничего не гарантирует, а на быстрорастущих и вообще может быть рискованной затеей (не верите – спросите счастливых владельцев апартаментов в Болгарии и Эмиратах, купивших их на волне роста перед глобальным кризисом). Вообще держитесь подальше от спекулятивных рынков. Беспроигрышный вариант – апартаменты в городах с перспективой притока населения и ограничением по дальнейшей застройке, а также эксклюзивная и видовая недвижимость в местах, где массовая застройка также невозможна.
Рентный доход
Многие покупатели курортной недвижимости думают, что достаточно приобрести хорошую квартиру и перед ней сразу выстроится очередь из арендаторов. К сожалению, это не совсем так. Чтобы получать доход, свою квартиру нужно рекламировать. Как минимум, заключить договора с несколькими местными риэлторскими агентствами и завести платный аккаунт на holidaylettings – крупнейшем сайте по аренде курортной недвижимости. Долгосрочная аренда гораздо менее проблематична как в плане маркетинга, так и в плане амортизации. Единственный минус: вы полностью лишаетесь возможности самостоятельно использовать свою недвижимость, в отличие от аренды сезонной. И еще: не пытайтесь сдать отпускникам квартиру в центре мегаполиса и в 3 км от набережной, а долгосрочным арендаторам – домик у моря на небольшом тихом курорте. Самое важное при инвестициях в зарубежную недвижимость - это заранее понимать, как именно вы собираетесь ее использовать.