Что это такое
Склады самообслуживания – еще плохо знакомый российским частным инвесторам тип недвижимости, хотя в России этот тип сейчас развивается поистине семимильными шагами, а вокруг Москвы появляется все больше подобных объектов. Почему в России это еще неизвестно? У нас складами пользуется в основном бизнес, а население в большинстве своем использует наследие советской эпохи – гаражи, дачи.
На Западе это хорошо развитая отрасль. Квадратные метры там ценятся очень высоко, особенно в Европе, где большинство стран не больше центрального округа РФ. Там люди не используют для хранения собственное жилье, а пользуются для этих целей ячейками на складах самообслуживания. Инвесторы, в свою очередь, на этом неплохо зарабатывают. Повторюсь, в России этот тип недвижимости пока темная лошадка на инвестиционном рынке.
Что представляет собой, собственно, склад самообслуживания. Это крупное складское помещение, разбитое на множество ячеек меньшей площади, в которых люди хранят домашнюю утварь и другую собственность: диваны, старые фотоальбомы, велосипеды, зимние колеса и т.д. Такие склады очень востребованы малым бизнесом, интернет-магазинами и даже крупным бизнесом, который хранит там свои маркетинговые материалы и прочее оборудование. Как правило, склады располагаются за чертой города в одноэтажных зданиях, многие оснащены климат-контролем.
В самом начале стоит прояснить одну существенную деталь касательно складов самообслуживания и обычных складов. Крупные логистические центры сдают в аренду помещения площадью от 1 000 м2 и более. Малому бизнесу зачастую такие объемы не по силам заполнить, и большому бизнесу не всегда экономически целесообразно арендовать такие площади.
Об истории
Сейчас количество таких объектов во всем мире насчитывает десятки тысяч. Появились же склады самообслуживания в США в 60-х годах прошлого века, и с тех пор их численность постоянна росла. Появление таких складов обязано образу жизни американцев. Они находятся в постоянном движении – постоянные переезды, соответственно, возникает необходимость во временном хранилище для личных вещей. По данным различных опросов, у каждого восьмого жителя США есть ячейка на складе.
Потребность в помещении для хранения вещей высока и в Европе, где жилье в большинстве случаев покупают в ипотеку, и дешевле платить за ячейку на складе, чтобы хранить не самые нужные вещи в хозяйстве, чем платить за лишние квадратные метры. У них, к сожалению, не осталось гаражей и дач от кооперативов, как у нас. В Старом Свете такой тип недвижимости начал развиваться с 80-х годов прошлого столетия. И сейчас эта индустрия в Европе развивается высокими темпами потому, что там склады появились позже, чем в штатах.
Что происходит во время кризиса и в чем привлекательность складов самообслуживания
Спрос на склады самообслуживания во время кризиса растет как со стороны обычных людей, и со стороны бизнеса. В тяжелые времена компании стремятся максимально оптимизировать свой бизнес и операционные расходы. Снижение арендуемых площадей и платежей за них является одним из наиболее применяемых способов снижения расходов, в то же время где-то надо хранить архивы и офисный инвентарь.
В среднем по миру соотношение частных и корпоративных арендаторов 60% и 40%. В России, кстати сказать, наоборот – 40/60. Например, в 2009 году (никому, думаю, нет смысла напоминать, что это был за год) в США было практически невозможно арендовать склад самообслуживания. Все площади были заполнены под завязку. С точки зрения частных арендаторов такой повышенный спрос обусловлен социальным фактором. Представьте, отец семейства потерял работу и больше не в состоянии платить взносы по ипотеке, семья переезжает в жилье подешевле. В США и Европе такие примеры во время кризиса были сплошь и рядом. А куда девать накопленное за долгие годы процветания? Не выкидывать же….
Другая интересная особенность – склады самообслуживания «выстреливают» и в благоприятные периоды для экономики. В периоды экономического роста потребление растет, а старые вещи выкидывать все же жалко, все это отвозят на склады самообслуживания.
Как стать участником рынка
Естественно, что такой интересный актив не обошли стороной и фонды недвижимости. Они оперируют на этом рынке, вы можете убедиться в этом сами, если посмотрите на структуру портфеля практически любого крупного фонда. В добавление к тем преимуществам, о которых я уже упомянул, управляющие фонды привлекает также относительно низкий порог входа на рынок, относительно, конечно же, других типов недвижимости. Такие склады быстро окупаются и приносят гарантированный рентный доход. Справедливости ради отмечу, что рента растет довольно медленно, зато без резких провалов. Приятным исключением являются кризисные периоды, когда спрос на склады самообслуживания растет быстрее, соответственно, растут и арендные ставки.
Что из этого должен вынести частный инвестор? Фонды работают только с низкорисковыми и ликвидными активами. Порог входа маленький – стать участником рынка можно начиная с 4 000 евро, поэтому спрос на них большой и продать их можно быстро и в любой момент.