Власти Болгарии серьезно ужесточили правила покупки недвижимости в стране. Принципиальных изменений два. Первое: с 1 июля все сделки с недвижимостью ценой более 10 тыс. левов (около 5 тыс. евро) должны проходить через банк. Сделки за наличные, которые выше этой суммы, объявлены вне закона.
Второе изменение заключается в том, что стороны сделки будут подписывать специальную декларацию, в которой под угрозой уголовной ответственности подтвердят, что сумма, переведенная по счету, является действительной ценой недвижимости. Так законодатели стремятся ликвидировать массовую практику оформления недвижимости по налоговой оценке, когда в договорах отражается минимальная цена, а оставшиеся деньги покупатель отдает продавцу «за углом».
Соответствующие изменения депутаты болгарского парламента приняли еще в начале мая. Тогда же они отказались поддержать еще одну поправку правительства, которая подразумевала ужесточение ответственности для нотариусов за то, что продавец является реальным собственником и у недвижимости нет обременений.
Российские эксперты разошлись в оценках того, как новое правило повлияет на российских покупателей. Например, гендиректор компании «МИЭЛЬ-DPM» Наталья Завалишина заверила EUROMAG, что большинство сделок с россиянами в Болгарии и раньше проходили через банк. «Сумма 10 тыс. левов – это где-то 5 тыс. евро, совсем недостаточно для приобретения недвижимости в Болгарии. Не думаю, что это что-то изменит в плане оплаты жилья в Болгарии», – пояснила она.
Президент международного агентства недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель придерживается другой точки зрения. Впрочем, говорит он, «наличная форма оплаты – это не желание россиянина-покупателя, а настоятельная просьба болгарского застройщика». «Для россиянина, в силу относительно невысокой стоимости болгарской недвижимости, нет никаких сложностей и рисков оплатить всю сумму по безналичному расчету – со своего расчетного счета в российском банке. А стремление болгарских застройщиков принимать наличную оплату вполне понятно», – пояснил он журналу EUROMAG.
Зингель уверен, что с введением нового закона доля наличных платежей сократится, но не прекратится, так как у сторон всегда есть возможность «в устной форме договориться об уплате части суммы наличными в обход налогообложения». «Несмотря на предусмотренную за это ответственность, найдется достаточно застройщиков, желающих подобным способом снизить свою налоговую нагрузку, и немало покупателей недвижимости, которые согласятся с этой схемой оплаты. В противном случае застройщик может назначить цену, которая окажется выше, чем при оплате наличными. Ведь налоги, зависящие от стоимости сделки, составляют для нового жилья до 27% от его стоимости, а для вторичного – до 7%», – сказал эксперт.
Впрочем, он уверен, что новые правила ни в коей мере не сократят количество россиян, желающих купить недвижимость в Болгарии. «У этого закона есть и обратная сторона – вводимые законодательные изменения повысят прозрачность рынка, защищенность и безопасность российских покупателей недвижимости в Болгарии», – сказал Станислав Зингель.
Наталья Завалишина говорит, что интерес к Болгарии есть, и не маленький. «Можно сказать, что немного меньше, чем до кризиса, стали бюджеты, но покупательская активность достаточная», – пояснила она.
Тем более что цены на недвижимость в стране сильно упали. Согласно статистике, в первом квартале этого года рынок жилья в Болгарии находился на шестом месте в мире по уровню падения цен – квартиры потеряли в цене примерно 6% своей стоимости по сравнению с тем же периодом прошлого года. Сильнее цены снизились только в России (14%), Ирландии (12%), Дубае (8%), на Украине (7%) и в Греции (6,2%). А посол России в Болгарии ранее заявлял, что в текущем году количество россиян, купивших жилье в Болгарии, удвоится по сравнению с годом ранее.
В настоящее время стоимость жилья в Софии составляет 830–930 евро за квадратный метр, что ниже на 9%. В Пловдиве недвижимость подешевела на 8%, а в Варне на 7%.
В последнее время страны Европы все чаще стали ограничивать сделки с использованием наличных. Так, как уже ранее писал EUROMAG, с 1 апреля в Греции любые операции купли-продажи на сумму, превышающую 3 тыс. евро, должны производиться по безналичному расчету. А в Литве власти хотят запретить юридическим лицам использовать наличные в сделках выше 10–20 тыс. литов (3–6 тыс. евро).