«Так сколько стоит квадратный метр в Лондоне?» - подобный вопрос мне регулярно задают друзья из Москвы. Ответа на него у меня нет. Впрочем, не дают ответа агентства недвижимости. Если подойти к их стеклянным витринам, в которых вывешены объявления об аренде или продаже, или заглянуть на сайты, то можно обнаружить фотографии и подробное описание дома или квартиры, перечисление числа спален и санузлов, запрашиваемую цену и, очень редко, общий метраж. Но ни разу мне не попадались цены в пересчете за метр квадратный, которыми привыкли оперировать жители стран бывшего СССР.
При этом общий метраж жилья (и, следовательно, возможность рассчитать цену в квадратных метрах) новые владельцы зачастую уже узнают на стадии подписания контрактов. То есть, для британцев в порядке вещей сначала принять решение о покупке жилья, оформлении контрактов и ипотечного кредита, и даже до подписания бумаг, а уже потом поинтересоваться, казалось бы, простым и очевидным вопросом. Британца вполне устраивает знание того, сколько спален в приобретаемом доме, и насколько просторны в нем кухня или гостиная.
«Почему цены на жилье не указываются в стоимости квадратного метра? Да потому, что квадратный метр никто не покупает. Нельзя купить два или пять квадратных метров и жить в них. Покупают целую квартиру или целый дом, поэтому интересуются их ценой, а не метра. Это как при покупке автомобиля – никто же не будет интересоваться стоимостью килограмма автомобиля. Его покупают целиком», - ответил на мой вопрос один знакомый лондонский риэлтор.
Во многом это связано с отсутствием массовой стандартизированной застройки, столь характерной для советских и постсоветских городов. В Лондоне и других британских городах, где жилой фонд формировался на протяжении столетий, а дома выстроены в разных стилях, из совершенно разных материалов и с разной планировкой, подобная стандартизация отсутствует.
Поэтому ситуация из фильма «Ирония судьбы» с типовыми домами и квартирами на 3-й улице Строителей здесь оказывается практически невозможной. Как результат, на рынке недвижимости продают не некую абстрактную «жилплощадь», а конкретные дома и квартиры.
Стоимость одинаковых по площади, но разных по стилям или месту положения домов будет отличаться. На итоговую цену квартиры или дома будет влиять множество факторов – год постройки, этажность, материалы, высота потолков, размер оконных рам, сторона света, на которую выходят окна, расположение относительно дорог и общественного транспорта, наличие или отсутствие в доме лифта, состояние ремонта, присутствие двойных оконных рам, наличие земельного участка с садом и так далее.
Поэтому даже две одинаковые по плошади квартиры, находящиеся на разных этажах (и выходящие на разные стороны улицы) одного и того же дома, будут стоить по-разному. Особенно же будут различаться цены на жилье в зависимости от архитектурного стиля (даже в случае одинакового местоположения).
Очевидно, что квартира в викторианском доме с белыми колоннами в Ноттинг-хилле обойдется дороже аналогичной по площади квартиры в послевоенной железобетонной многоэтажной коробке совсем рядом.
Сказывается на цене и такая особенность британского рынка жилья, как его двухуровневость. Далеко не все жилье продается в Британии в собственность напрямую (так называемый, «фрихолд»). Значительная часть жилья находится в долгосрочной аренде («лизхолд»), максимальный срок которой может составлять 999 лет.
Понятно, что на итоговую цену незначительно повлияет срок аренды в семь или восемь столетий (крайне маловероятно, что современные дома простоят столь долго, а также, что потенциальные покупатели планируют жизнь своих потомков на столь долгий период), но сроки менее 70 лет считаются нежелательными.
И хотя у владельцев «лизхолда» есть приоритетное право на продление долгосрочной аренды, это стоит дополнительных средств и отнимает время. Поэтому цена такого жилья обычно ниже того, что продается в длительный «лизхолд» и тем более во «фрихолд».
Отсутствие цены квадратного метра, как универсального эталона стоимости ведет к тому, что запрашиваемую цену определяет профессиональный оценщик. Покупатели чаще всего стараются поторговаться и предложить цену чуть ниже – в том случае, если хозяева соглашаются, именно по ней проивзодится сделка купли-продажи.
Правда, в последнее время из-за популярности Лондона среди иностранных покупателей в британской столице это стало практически нереальным: предложения о покупке ниже запрашиваемой цены чаще всего отвергаются владельцами, надеющимися на то, что какой-нибудь обеспеченный иностранец прикупит их дом без торга.
Но что такое «средний дом», цена которого так будоражит умы британцев? Он – вещь непостоянная, как и британские цены на недвижимость. В 1920 году средним домом в Британии считался отдельно стоящий дом площадью в 153 квадратных метра и с четырьмя спальнями.
Согласно Институту британских архитекторов, в 2013 году средний отдельно стоящий дом имеет лишь 85 «квадратов» и три спальни (то есть, четырехкомнатный в российском понимании). Британия оказалась единственной страной в Европе, где за минувший век плошадь среднего дома уменьшилась, а не выросла.
Так как за последнее столетие размеры домов уменьшились из-за нехватки земли и постоянно дорожающей недвижимости, то и изменилось понятие эталона. Так, сегодня под средним домом в Британии понимается террасный дом - не отдельно стоящий, а стоящий впритык с другими домами на улице, где дома образуют «террасу», то есть, сплошную стену застройки.
За последнее столетие он уменьшился с 95 квадратных метров и трех спален до 60 метров и двух спален. Именно он, благодаря своей распространенности (изначально в таких домах жил рабочий класс, поэтому на этот тип приходится значительная часть жилой застройки) стал эталоном «среднего дома» при рассчетах цены недвижимости.
По данным того же института, средняя квартира с одной спальней (то есть, двухкомнатная в российском понимании) сегодня имеет площадь в 46 квадратных метров. Что примерно эквивалентно площади вагона лондонской подземки. В Лондоне, на самом деле, ситуация оказалась даже хуже.
Минимальные размеры новых двухкомнатных квартир в Лондоне начинаются с 37 «квадратов» общей площади, что, по мнению большинства архитекторов, недостаточно для нормальной жизни в ней проживающих. Но из-за дороговизны жилья в столице многие лондонцы привыкают жить и в таких квартирах-маломерках.
