Прежде всего, обратим внимание, что оценка привлекательности инвестиций в тот или иной сегмент недвижимости должна базироваться не на показателе рентной доходности (отношение годового дохода к стоимости объекта недвижимости), а на показателе доходности инвестиций (отношение чистого дохода к сумме вложенного капитала инвестора).
Наиболее распространенный способ существенного повышения инвестиционной доходности недвижимости – использование недорогого и длинного кредита при покупке объекта инвестиционной недвижимости. У инвесторов в недвижимость даже есть поговорка: «если нет возможности приобрести объект в кредит, то беги от такой инвестиции». Кредит позволяет значительно снизить размер вложений, что существенно ускоряет их возврат, благодаря превышению рентного дохода над банковским процентом.
Текущее положение дел таково, что долгосрочные недорогие кредиты на покупку недвижимости сейчас можно получить в европейских странах с наиболее сильными экономиками – Германии, Великобритании, Франции, Швейцарии и Австрии. Страны Восточной и Южной Европы в этом плане особо порадовать инвестора не могут.
В Великобритании, Германии и Франции удачно взятый кредит может обойтись российскому инвестору от 3.5% годовых с авансовым платежом в 35-50% от стоимости недвижимости. При этом оптимальные условия кредитования будут предусматривать не только длительные сроки заимствования, но и необходимость уплаты лишь процентов, а не тела кредита, которое может погашаться только в конце срока кредитования.
Например, в Париже, в центральных округах, при стоимости небольшой квартиры в размере 380 000 евро, инвестор изначально уплачивает в качестве авансового платежа порядка 152 000 евро (40% от стоимости объекта). В последующем ежегодная выплата процентов по взятым 228 000 евро кредита составляет около 8 000 евро (3,5%). Усредненный месячный доход от сдачи в краткосрочную аренду квартиры площадью в 30 кв. метров, как правило, составляет не более 1 500 евро. С учетом выплаты процентов, текущих расходов и налогов ежегодный возврат инвестиций будет составлять около 6 000 евро. Т.е. инвестиции окупятся только через 20 с лишним лет. Не слишком интересная инвестиционная модель получается…
Вместе с тем, данная калькуляция не учитывает повышение стоимости жилья. Например, средний рост стоимости недвижимости в Париже в 2011 году составил более 10%. Таким образом, инвестор может получить дополнительную прибыль от удорожания жилья, продав свой объект через какое-то время.
Важно отметить, что краткосрочная аренда, в отличие от долгосрочной, – это значительно более сложный организационно и более рискованный способ инвестирования в сравнении со сдачей квартир в долгосрочную аренду. Ведь не случайно даже в России, у себя на родине, подавляющее большинство российских инвесторов, получающих доходы от сдачи квартир в аренду, стремятся к поиску долгосрочных (или, по крайней мере, среднесрочных) арендаторов, а не выходят со своими квартирами на непростой рынок краткосрочной аренды. Что уж говорить о зарубежных инвестициях …
В связи с непростой схемой дистанционного управления процессами сдачи и высокими рисками рынка краткосрочной аренды зарубежных квартир, в качестве оптимального варианта для желающих зарабатывать на краткосрочной аренде следует рассматривать приобретение гостиничных номеров и блоков номеров в отелях или апартаментов в апарт-отелях. Именно данный тип недвижимости можно купить с гарантированным рентным доходом, который гарантируется ведущими мировыми гостиничными операторами – например, такими как Holiday Inn, Ramada, Park Inn и т.п. Гостиничные номера находятся под управлением гостиничных сетей, что позволяет инвесторам сделать так называемый 100% hands-off investment, т.е. инвесторы полностью освобождены вопросов связанных с управлением своим объектом недвижимости.
К тому же инвестиции в гостиничные номера и апартаменты в апарт-отелях позволяют получить доходность в 1,5-2 раза большую (12-18% годовых), чем при инвестировании в обычные квартиры (5-10% годовых).
