Одна из причин – существенное снижение объемов ипотечного кредитования. То есть банки или фактически не предоставляют кредиты в тех случаях, где процент заемных средств является высоким, или значительно увеличивают ставки. Кроме того, размер первоначального взноса вырос за этот период почти вдвое. Более половины арендаторов оказались в ловушке, если раньше арендовали жилье в основном молодые люди, сегодня четверть частных арендаторов – люди старше 40 лет, снимающие жилье на долгосрочной основе, т.к это экономически более выгодно, чем покупка жилья в собственность.
Доля арендных выплат в среднем по стране составляет 31% от дохода домохозяйства, в Лондоне этот показатель увеличивается до 53%. Но и за пределами Лондона есть районы, где многие потенциальные покупатели попали в «арендную ловушку» и вынуждены тратить около 50% от собственного дохода на аренду жилья. Такие районы получили условное название «горячих арендных точек», и сегодня там отмечается особая активность инвесторов, покупающих недвижимость для последующей сдачи в аренду. Несмотря на то, что цены на жилье замедлили рост по причине слабого ипотечного рынка и низкой покупательской способности, арендные ставки на региональных рынках с ограниченным предложением буквально взлетели.
По подсчетам Savills, чтобы удовлетворить спрос на частную аренду, в следующие пять лет необходимы инвестиции на сумму 200 млрд фунтов стерлингов. Однако банки проявляют крайнюю осторожность при выдаче ипотечных кредитов на программы покупки для сдачи в аренду, и ожидается, что таких кредитов будет выдано на сумму всего 50 млрд фунтов. А значит, надежды возлагаются на институциональных инвесторов, инвестиционные фонды, а также на частных инвесторов, покупающих недвижимость за счет собственных средств.
Спрос подогревает резкий рост арендных ставок. По всей Великобритании в 2011 году арендная плата увеличилась на 5,2%, а в Лондоне рост превысил 7,2%. Спрос на аренду будет превосходить предложение в ближайшие пять лет, сохраняя потенциал роста ставок.
Средняя доходность от сдачи в аренду в целом по рынку Великобритании составляет 5,8%. При этом различия по регионам и сегментам являются довольно существенными. Так, средняя доходность квартиры с двумя спальнями составляет 7,8% в 10% самых высокодоходных адресов и всего 4,4% в 10% самых низкодоходных адресов.
Нельзя не сказать и о возможных способах увеличения доходности от аренды - будь то покупка более мелких объектов или квартир на более дешевых рынках, а также покупка объектов в развивающихся или реконструируемых районах, имеющих высокий потенциал роста как цен, так и арендных ставок.
Так, средняя доходность может быть увеличена с 5,8 до 7,7% для тех инвесторов, которые покупают несколько объектов. А, например, в районе Battersea в Лондоне, который является одним из ключевых и крупнейшим проектом по реконструкции в столице, и куда в 2016 году переедет посольство США, доходность от аренды будет выше, чем в среднем по рынку, в силу привлекательности и удобного месторасположения района (напротив Челси, на другом берегу Темзы), особенно для тех инвесторов, которые купят здесь недвижимость на ранних этапах строительства.
Конечно, арендные выплаты нельзя получить целиком. После покрытия расходов на содержание, а также учитывая периоды простоя, доходность от аренды в среднем составит 4.1%.
Но по сравнению с доходностью депозитов, составляющих, в основном, чуть меньше 2%, а также на фоне прогнозов по увеличению разницы между спросом и предложением, этот инструмент привлекает все больше частных инвесторов, желающих иметь постоянный гарантированный доход.
Однако инвесторам следует не только ориентироваться на общие цифры, но и тщательно изучить все тонкости рынка в конкретном регионе. В разных районах соотношение доходности от аренды и от роста капитальной стоимости будет различаться, так же как и возможность увеличить доходность путем вложений в определенные сегменты рынка.
В целом же покупка недвижимости в Великобритании и в столице этой страны по праву считается одним из наиболее стабильных и безопасных вложений, и мы наблюдаем повышение интереса частных инвесторов к этому рынку. Будучи крупнейшим агентством недвижимости в Великобритании, Savills имеет большое количество интересных объектов в портфеле, и нам есть, что предложить заинтересованным инвесторам в качестве покупки для сдачи в аренду.
