Прежде всего, покупатель недвижимости должен решить, хочет ли он всего лишь окупить затраты на обслуживание квартиры, время от времени используя ее для собственного отдыха, или же рассматривает ее исключительно как средство получения дохода. Совместить эти две цели, то есть использовать недвижимость как летнюю дачу и одновременно зарабатывать серьезные деньги, точно не получится.
Я регулярно получаю звонки от потенциальных «инвесторов», желающих купить такую недвижимость у моря, чтобы летом отдыхать там самим, а зимой выгодно сдавать в аренду. Иногда приходится провести долгое время у телефона, чтобы убедить звонящего в полной нежизнеспособности так тщательно «продуманного» бизнес-плана.
Что и где покупать?
Аренда недвижимости на море имеет свои особенности, главная из которых это, разумеется, сезонность. Она может быть ярко выражена (как, например, в регионе Средиземного моря) или почти не заметна (например, в Юго-Восточной Азии и на островах экваториального пояса). Поэтому выбирая страну для инвестиций, важно представлять себе длительность арендного сезона и сопоставлять эту информацию с арендными ставками и стоимостью самой недвижимости.
Вторая, не менее важная, задача – определить целевую группу своих арендаторов. Россияне, например, предпочитают жить в двух шагах от пляжа в комплексах с максимальным набором инфраструктуры и, желательно, русскоязычным обслуживающим персоналом. Для европейцев, напротив, основным критерием является цена. Многие из них готовы рассматривать варианты в трех километрах от моря и каждый день добираться на пляж на велосипеде или скутере.
Существует и чисто географическая дифференциация. В Турции, к примеру, есть районы, исторически популярные у европейцев (Алания, Фетхие, побережье Эгейского моря), а вот Анталия является исключительно постсоветской здравницей, где европейских туристов не сыскать днем с огнем.
Как подготовить недвижимость к аренде?
Основное правило таково: обстановка должна быть практичной, но не дешевой. Ни в коем случае нельзя ставить в квартиру пластиковый стол и стулья, подходящие лишь для пляжного кафе, оправдываясь принципом «все равно эти арендаторы все переломают». Такой подход неизбежно приведет к обратному эффекту: ваша недвижимость будет позиционироваться в нижнем ценовом сегменте и привлекать лишь соответствующую категорию клиентов, которые не могут позволить себе чего-нибудь получше.
К услугам жильцов должно быть все необходимое, но без излишеств: набор бытовой техники, микроволновка, чайник, телевизор, качественное (но, опять же, практичное, желательно однотонное) постельное белье и полотенца в достаточном количестве.
В современных условиях крайне обязательным является наличие быстрого беспроводного интернета. Если «коммунальный» вайфай вашего комплекса не может обеспечить необходимой скорости и качества, стоит потратиться дополнительно на подключение и оплату личного канала. Это тот самый случай, когда цель точно оправдывает средства.
В общем, если вы хоть когда-нибудь сами снимали жилье, для вас не составит труда поставить себя на место гостя и понять, без чего точно невозможно обойтись, а что в случае острой необходимости может быть куплено самим арендатором без особого ущерба для кошелька.
В доме, который вы собираетесь сдавать, не должно быть никаких личных вещей и других следов вашего пребывания, включая фотографии владельцев, их детей, бабушек, собак и кошек. Вообще существует определенная, устоявшаяся культура взаимоотношений между хозяевами и арендаторами. Она также предполагает, например, что гости не должны оставлять в вашем холодильнике недоеденные продукты, выбросить которые у них не поднялась рука.
Как искать клиентов?
1. Самостоятельно – через знакомых и специализированные сайты. Самые популярные ресурсы по краткосрочной или курортной аренде это holidaylettings.co.uk и airbnb.com. Возможны схемы размещения объектов либо с фиксированной годовой абонентской платой, либо с взиманием небольшой комиссии (3%) с каждого бронирования.
Необходимо понимать, что данные сайты ориентированы, в основном, на представителей европейского и «европеизированного» российского среднего класса, то есть опытных путешественников, которые привыкли анализировать рынок и считать каждую копейку. Поэтому помимо красивых фотографий у вашей квартиры должна быть еще и привлекательная арендная ставка.
Большинство собственников, размещающих объявления на подобных сайтах – частники, которые хотят лишь окупить собственные расходы на содержание недвижимости, а не зарабатывать на ней профессионально. Поэтому выдержать ценовую конкуренцию с такими объявлениями довольно сложно.
2. Через агентство недвижимости, выплачивая определенный процент с каждого арендатора. Обычно минимальная ставка комиссии составляет 10% с контракта. Однако реальность такова, что ни 10%, ни даже 20% комиссии не заставят агентство серьезно вкладываться в маркетинг вашей недвижимости (конечно, если вы не сдаете виллу стоимостью в несколько миллионов евро). Поэтому приготовьтесь к тому, что ваша квартира будет годами висеть на агентском сайте, а клиенты будут появляться лишь от случая к случаю.
3. Перепоручить поиск клиентов управляющей компании или агентству с функциями УК, передав им недвижимость в полное управление. Такая схема уже гораздо выгоднее как для собственника, так и для агентства. В этом случае вы получаете от управляющей компании гарантированный доход (обычно порядка 5% в год от стоимости недвижимости) и избавляетесь от головной боли по поводу поиска клиентов и обслуживания жилья.
Все, что ваша квартира «заработает» за год сверх гарантированных процентов, является доходом компании. Было бы неверно думать, что таким образом УК обворовывает своих арендодателей. За вычетом расходов на маркетинг, рабочую силу и транспорт прибыль УК вряд ли составит больше 3-4% от цены каждого объекта, даже при условии его плотной загрузки.
Конечно, в управление могут взять далеко не каждый объект, поскольку недвижимость должна быть, как говорится, «сдавабельна». В идеале нужно уже при покупке дома прислушаться к рекомендациям профессионалов из той же УК, чтобы верно оценить его арендный потенциал.
Иногда функции УК берет на себя сам застройщик. Таким образом, покупатель может получить контракт на гарантированную ренту уже при подписании договора о покупке недвижимости. Например, на турецком курорте Кушадасы сейчас можно приобрести апартаменты с гарантированной годовой доходностью в 7,5%, да к тому же вам еще и позволят лично пользоваться своей квартирой целый месяц в течение каждого года.
Как организовать обслуживание?
Если недвижимость находится в управлении, этот вопрос не должен беспокоить арендодателя. Ваша УК организует встречу и проводы клиентов, возьмет с них залог, примет дом после заезда, организует уборку, стирку белья и, в случае необходимости, небольшой ремонт.
Но если вы хотите обойтись без УК или агентства, придется либо решать все вопросы самостоятельно, либо оплачивать услуги соответствующих профессионалов. Последнее, к слову, отнюдь не является гарантией качества работ. Например, сотрудники клининговых компаний, которые на самом деле являются хорошим подспорьем и выполняют львиную долю работы по подготовке жилья к новому заезду, часто довольно формально относятся к своим обязанностям. Станут ли они перемывать посуду, гладить постельное белье или заглядывать в микроволновку, если вы лично их об этом не попросите?
Даже при наличии управляющего или консьержа, постоянно живущего на территории комплекса, некоторые вопросы требуют присутствия хозяина либо его доверенного лица. Возможно, если вы намерены принимать двух-трех клиентов в год, эти проблемы никогда вас не коснутся, но если график заездов плотный, будьте готовы время от времени лично вылетать на место для эффективного «разруливания» некоторых вопросов.
В заключение необходимо отметить, что сдавать свою пустующую курортную недвижимость не только можно, но и нужно, однако следует трезво оценить ситуацию и ограничить свои аппетиты. Серьезную прибыль (10-15% в год) на этом рынке получают лишь крупные УК, организованные, как правило, на базе застройщиков и сдающие свои собственные апартаменты.
Количество этих апартаментов обычно исчисляется десятками, а сами УК имеют хорошо развитую агентскую сеть для привлечения клиентов, что позволяет свести к минимуму периоды вынужденного «простоя» объектов в течение летнего сезона.
