Сегодня практически каждый человек, задумывающийся о приобретении жилья за пределами России, в первую очередь интересуется его инвестиционной составляющей. При этом всех инвесторов можно разделить на две группы. Первая – это пассивные инвесторы, рассматривающие покупку недвижимости как долгосрочное и гарантированное капиталовложение, приносящее стабильный доход от сдачи объектов в аренду и рост рыночной стоимости недвижимости в долгосрочной перспективе. Такого рода инвестиция может принести до 6–7% прибыли в год.
Вторая категория инвесторов – это активные инвесторы, предпочитающие краткосрочные инвестиции в недвижимость, ориентированные на быструю перепродажу объекта. Основными объектами для инвестирования в этом случае выступают недооцененные по ряду причин готовые объекты, а также объекты, находящиеся на различных стадиях строительства. В данном случае доходность может составлять до 20%.
Однако, для того чтобы успешно инвестировать со спекулятивными целями, необходимо иметь достаточный опыт (дабы не ошибиться с выбором объекта), а также осознавать и быть готовым к тем рискам, с которыми сопоставлена покупка подобных объектов. Менее рискованной в этом плане является покупка жилой недвижимости для последующей сдачи ее в аренду. И здесь явным лидером по запросам среди наших сограждан является Германия. Чем же объясняется такой сильный интерес именно к этому европейскому государству, ведь доходность от аренды в Германии, как, впрочем, и в других странах с высокоразвитой экономикой, составляет не более 5–6% в год?
Главным преимуществом Германии остается ее экономика, которую называют одной из самых здоровых и устойчивых в мире. Правда, для многих инвесторов основным фактором остается другая причина – в Германии сдача объектов недвижимости в аренду приносит стабильный заработок и не зависит от сезонных факторов, как, например, на южноевропейских курортных направлениях.
По данным последних опросов, страна занимает первое место среди стран Европы по условиям для ведения бизнеса. Характерной и исключительной чертой для этой страны является очень низкий для Европы показатель количества собственников жилья: в Германии в собственных квартирах и домах проживает всего порядка 40% населения, в то время как в среднем по странам ЕС данный показатель превышает 60%. И наконец, такой вид деятельности, как сдача недвижимости в аренду, регулируется в Германии годами отлаженной государством законодательной базой, которая в полной мере защищает права как арендаторов, так и арендодателей.
Так, при сдаче недвижимости арендатор в качестве гарантии платит владельцу залог в размере 2–3 месячных оплат. В будущем, если арендатор съезжает или покидает объект, ему возвращается залог. В случае если объект передаётся владельцу с недостатками, то из залога удерживается сумма на предстоящий ремонт и устранение недостатков.
Каждый арендатор (частное лицо или фирма), как правило, застрахован на сумму до 2,5 млн евро на случай, если по его вине причинён ущерб другому лицу. К примеру, по вине арендатора возник пожар. В этом случае страховая компания возмещает убытки.
Арендатор напрямую заключает договоры с телефонными и коммунальными компаниями. Таким образом, ко всем задолженностям за телефонные переговоры, электроэнергию и водоснабжение владелец объекта не имеет никакого отношения. Арендатор имеет право расторгнуть договор только в письменном виде за три месяца к первому числу с даты уведомления о расторжении. В результате владелец объекта имеет в своём распоряжении три месяца, чтобы найти нового арендатора и избежать простаивания своей недвижимости.
Владелец объекта имеет право раз в год повышать месячную плату до 2,5% (среднестатистический уровень инфляции).
Кстати, арендные платежи к первому числу каждого месяца – это не миф, а настоящая реальность в Германии. Заключается договор с банком, согласно которому перечисления на счёт владельца недвижимости происходят автоматически.
Все вышеописанные правила позволяют вести арендный бизнес в Германии спокойно и цивилизованно. Зачастую арендатор и владелец недвижимости не видят друг друга по 4–5 лет. В этом нет необходимости, потому что всё функционирует как отлаженная немецкая машина.
При этом следует отметить, что самым крупным в Германии является столичный рынок аренды жилья. В Берлине доля собственной недвижимости жильцов в общем жилом фонде составляет лишь 14%. В силу своего столичного статуса этот город всегда будет развиваться и увеличивать деловую активность. Сегодня Берлин является традиционным местом проведения международных симпозиумов и выставок, а также крупнейшим образовательным центром Европы. Стоимость квартир начинается в среднем от 45–50 тысяч евро (около 1000 евро/кв.м), а средняя доходность, по данным на первое полугодие 2010 года, составила 4,8%.
Несомненным фаворитом по привлекательности для инвестиций является также Мюнхен. Это один из крупнейших городов страны, крупнейший промышленный и исследовательский центр с богатыми культурными традициями. Город является административным центром Баварии – самой богатой земли Германии. Неудивительно, что цены на местную недвижимость здесь высокие и купить квартиру или дом недорого практически нереально. В то же время порой даже заоблачная стоимость полностью оправдывается престижным местоположением.
У покупки недвижимости в Мюнхене есть еще одно достоинство – поступательный рост цен. Регион пользуется достаточно высоким спросом среди иностранцев, поэтому продажа вашего жилья в будущем способна принести интересную прибыль. Здесь находятся головные офисы таких гигантов мировой экономики, как BMW, Siemens, Allianz, Muenchner Ruck, а пригороды Мюнхена – это места, где сосредоточена и проживает вся политическая, экономическая и культурная элита Германии. Самый низкий уровень безработицы и самые высокие заработные ставки по Германии с каждым годом увеличивают число желающих жить и работать в Мюнхене и гарантируют, что недвижимость будет востребована, а цены будут только расти.
Еще одним плюсом Германии является и реальная возможность оформить кредит в местном банке на покупку недвижимости. Ставки по кредиту на данный момент составляют порядка 3,5% годовых, и для русского человека это просто фантастика. Таким образом, правильно выбранный объект недвижимости сможет обеспечивать годовой доход, который будет покрывать не только выплаты по кредиту, но и приносить дополнительную прибыль.
