Итоги-2014: недвижимость

Нестабильность политической и экономической ситуаций напрямую повлияли на процент покупок россиянами недвижимости в Европе. Tranio.Ru специально для EUROMAG проанализировал ситуацию на зарубежных рынках недвижимости, подвел итоги уходящего 2014 года и сделал прогноз на 2015.

Последние несколько лет российские покупатели занимают лидирующие позиции на европейских рынках недвижимости. Спрос был особенно силен в 2013 году. В некоторых странах россияне совершили свыше 30 % сделок среди всех иностранных покупателей. Более того, их приобретения были наиболее дорогими, и по денежному потоку доля россиян нередко превышала 50 % продаж самых известных и крупных агентств недвижимости и застройщиков в Испании, Италии, Франции, Черногории и других странах.

На 2013 год пришелся исторический максимум покупок зарубежной недвижимости россиянами во всех сегментах и странах. На начало 2013 общая сумма, вложенных нашими соотечественниками в иностранную недвижимость, оценивалась примерно в 12 млрд долларов. Россияне не только раскупали недорогую недвижимость, но и приобретали многомиллионные объекты премиум-класса. На недорогих рынках россияне берут количеством, на элитных — качеством.

У большинства зарубежных агентств недвижимости есть русскоговорящие менеджеры, информационные и рекламные материалы переведены на три языка — местный, английский и русский. Это ли не показатель того, что россияне вошли в число лидеров на зарубежных рынках?

Неспокойное начало года

Несмотря на успехи российских покупателей в 2013 году, некоторая напряженность ощущалась в России еще до наступления Нового года: ходили слухи, что после Олимпиады деньги закончатся. Негативные настроения нарастали по мере усугубления ситуации на Украине.

Покупатели начали задумываться об экономии, средний чек покупки стал снижаться. Хотя высокобюджетные покупатели остаются по сей день, их число сократилось по сравнению с 2013 годом.

Через СМИ с усиленной энергией пошла волна патриотизма, начали активней раздаваться голоса о том, что нужно запретить чиновникам покупать недвижимость за рубежом. Хотя формально еще весной 2013 года госслужащим уже запретили иметь счета в зарубежных банках, что фактически означает запрет на покупку недвижимости во многих странах.

Впрочем, по данным Tranio.Ru в 2014 россияне продолжали приобретать недвижимость в Европе сравнимыми с 2013 объемами и всё еще лидировали на европейских рынках среди зарубежных покупателей.

В популярных странах россияне обычно занимают место в пятерке наиболее активных государств происхождения покупателей. В частности, в Болгарии, Латвии и Черногории россияне традиционно на первом месте среди иностранцев, в Испании и Турции они борются за первые позиции с британцами. Другие места, где россияне входят в число лидеров,— Лазурный Берег, Лондон, Берлин, Мюнхен, Баден-Баден, Тоскана, Лигурия, озера Комо, Гарда и Балатон.

Оживленная весна

Весной покупатели традиционно более активны, чем в другие сезоны: они покупают курортную недвижимость, чтобы летом использовать ее для отдыха. В это время также появляется много новых объектов на рынке.

Однако структура заявок изменилась, и средний бюджет заявки снизился. Это было заметно на всех рынках, особенно на элитных. В частности, Лазурный Берег почувствовал сокращение спроса на дорогие объекты со стороны россиян.

Некоторые агентства в Лондоне отмечали сокращение числа клиентов из РФ. В противоположность россиянам, украинцы стали больше интересоваться зарубежной недвижимостью. Тенденция связана с тем, что в феврале конфликт на Украине стал набирать силу, президент Янукович покинул страну, и многие украинцы начали активно выводить капитал за рубеж.

Разнонаправленное лето

Летом активность покупателей традиционно снижается, поскольку многие предпочитают не совмещать отдых с приобретением недвижимости. К тому же, нынешнее лето было омрачено экономическими и политическими факторами. Узнав о санкциях, многие клиенты приостановили сделки.

Но были и те, кого это, наоборот, подстегнуло и кто решил скорее покупать недвижимость за рубежом. Таким образом, лето было разнонаправленным. По итогам можно уверенно сказать, что сделок было достаточно много, но средний чек покупок снизился по сравнению с 2013.

По статистике Центробанка, во II квартале 2014 объем операций по покупке заграничной недвижимости сократился на 11,2 % по сравнению со II кварталом 2013 — с 526 млн до 473 млн долл. По сравнению с предыдущим кварталом инвестиции понизились на 2,3 % (с 484 млн долл.). Правда, статистика ЦБ не учитывает всех покупок, потому что многие приобретения оплачиваются с зарубежных счетов россиян. Тем не менее, эти данные отражают общую динамику и тренд рынка. Так что можно сказать, что количество покупок перестало расти.

Число заявок на недвижимость с января по август 2014 по сравнению с предыдущим годом понизилось во многих странах, в частности в Болгарии, Германии, Испании и Латвии. При этом вырос спрос на недвижимость в Австрии, Италии, Финляндии, Франции и Эстонии. Количество заявок на объекты в США осталось неизменным.

В целом, спрос россиян в сегменте курортного жилья снижался, потому что многие рассматривают такую покупку как трату: кроме стоимости покупки, такая недвижимость подразумевает еще расходы на содержание, билеты и деньги на сам отдых. А в сегменте инвестиций, наоборот, отмечался рост, так как для покупателей это возможность сохранить и приумножить капитал в сложное время.

Как и весной, летом спрос со стороны украинцев продолжал усиливаться. Во всех странах партнеры говорили о резком росте интереса со стороны граждан Украины. В частности, они интересовались недвижимостью в Великобритании (Лондон), Германии, Испании, США (Нью-Йорк) и Франции.

Скомканный сезон

Резкое падение курса рубля по отношению к доллару и евро началось летом и усугубилось в октябре. Из-за ослабления отечественной валюты покупка недвижимости за рубежом стала менее доступной для россиян. Заграничные дома и квартиры «подорожали» почти в полтора раза: если в марте 2013 евро стоил 39,7 рубля, то в ноябре 2014 — 57,4 рубля.

Согласно статистике Яндекс.Вордстата, с октября 2013 по ноябрь 2014 снижался интерес к недвижимости во многих странах. Недвижимость в Испании россияне стали искать на 36 % реже, недвижимость в Болгарии и Германии — на 65 % реже. Напротив, наших соотечественников стало больше интересовать получение статуса резидента.

За год количество показов по фразе ВНЖ в Европе, согласно Яндекс.Вордстату, выросло примерно в полтора раза. По отдельным странам (Греция, Латвия) этот показатель тоже вырос по сравнению с прошлой осенью. В связи с ухудшающимися политическими и экономическими факторами многие стали задумываться о «запасных аэродромах».

А что у них?

Что касается внутреннего положения на зарубежных рынках, то там всё, скорее, хорошо, чем плохо. Большинство развитых западноевропейских и азиатских рынков чувствуют приток ликвидности, ставки по ипотечным кредитам небывало низкие, денег в экономике много, и они, как обычно, в первую очередь инвестируются в недвижимость. Главные локомотивы роста — Дубай, Турция, Ирландия и Великобритания. В этих странах за год цены повысились более чем на 10 %.

К числу растущих рынков также относятся Эстония, Израиль, США и Латвия. Есть также страны, где замедляется падение цен и прогнозируется переход к росту: Болгария, Испания и Португалия.

Важной тенденцией 2014 года стало увеличение активности китайских инвесторов. В некоторых регионах они «делают рынок». В 2014 году количество покупателей из Китая стало существенным и на многих европейских рынках, в частности в Лондоне. Особенно часто китайцев привлекают «золотые визы» (программы получения ВНЖ через инвестиции), которые предлагаются в Греции, на Кипре и в Португалии. Скорее всего, эта тенденция будет усиливаться, поскольку благосостояние граждан КНР продолжит расти.

Прогноз на 2015 год

Дать прогноз на 2015 год сложно, так как ситуация развивается стремительно. Еще год назад было трудно предположить, что произойдет хотя бы половина тех событий, которые ждали нас в 2014 году.

По зарубежному рынку в целом можно сказать, что если всё будет продолжаться в том же направлении, что и сейчас, можно прогнозировать рост американского рынка и улучшение ситуации на европейских рынках.

Россияне же, скорее всего, продолжат покупать недвижимость за рубежом. Количество покупок будет зависеть от цен на нефть как главного фактора, определяющего уровень доходов, а также от политической ситуации.

Стабильность, а на некоторых рынках и рост стоимости, будут стимулировать россиян к покупкам. Скорее всего, объем рынка останется прежним или немного скорректируется вниз. Тем не менее, россияне останутся среди лидеров в Европе. Скорее всего, их интерес к инвестициям и сохранению средств с помощью европейской недвижимости будет усиливаться.